Риск, связанный с приобретением доли в квартире, известен большинству из нас. Но квартирные доли активно покупаются и продаются. Что нужно знать, решаясь на сделку?
Проблемы в этом случае могут возникнуть и у собственников, выступающих в качестве продавцов, и у покупателей. Правило, которое продавцы знать просто обязаны, на юридическом языке названо правилом преимущественной покупки. У него есть законные основания, а именно статья 250 ГК РФ. В ней недвусмысленно прописано, что, имея намерение продать принадлежащую долю в квартире, собственник обязан предложить купить вышеназванную долю другим собственникам, у которых есть преимущество перед другими участниками рынка недвижимости.
В законе указано, что извещение о планируемой продаже выполняется в письменном виде. Важен также и другой момент. Со дня извещения начинается отсчёт месячного срока, на протяжении которого все имеющиеся собственники либо приобретают эту долю, либо отказываются от покупки. Только спустя 30 дней продавец может на законных основаниях продавать своё имущество стороннему лицу, если никаких договорённостей с собственниками достигнуто не было.
Если продавец принимает решение о продаже доли одному из собственников, необходимость уведомления прочих участников долевой собственности исчезает, поскольку правило о преимущественной покупке обретает силу только в случае продажи доли обычным участникам рынка недвижимости. Как поступить и кому достанется доля в квартире, если на её покупку претендуют сразу несколько собственников, решает только продавец.
Проблемная ситуация может возникнуть и тогда, когда один из совладельцев собственности имел намерение выкупить долю, однако продавец не уведомил его о предстоящей сделке. Вооружившись положениями упомянутой статьи №250, собственник вправе в течение 3 месяцев подать исковое заявление в суд, намереваясь добиться перевода на свое имя прав и обязанностей, которыми обладает покупатель. Интересно, что законом не уточнен момент, с которого начинается отсчёт названного трёхмесячного срока, то есть можно сделать вывод, что таким днем может стать и день совершения сделки, и день, когда человеку стало известно о нарушении его прав.
Другой категории участников рынка – покупателям, следует отчётливо представлять цели, для достижения которых квартирная доля приобретается. Если цель – прописка без намерения использовать эту жилплощадь по назначению, то, весьма вероятно, с проблемами столкнуться не придется. Совсем по-другому складывается ситуация при постоянном проживании в квартире. Желательно, чтобы перед покупкой мнение о будущих соседях уже сложилось. Вполне возможно, что низкая стоимость станет слишком малой платой за скандалы и «кастрюльные войны».
К слову, дешевизну доли продавцы не всегда понимают. Чаще у них есть некоторые представления о рыночной стоимости всех квадратных метров этого жилья, и они наивно полагают, что стоимость доли считается по принципу деления общей суммы на число собственников. Естественно, это не так. Стоимость доли всегда ниже.
